存量房贷利率降不下来，主要是因为若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来更大压力。
一、需要参考监管政策
下调存量房贷利率主要看监管政策，而目前监管出台的房贷利率相关政策都是为了刺激刚性住房需求，因此更多倾向于增量房贷，存量房贷暂时不在考虑范围内，而且存量房贷此前已调整过。
二、需要考虑银行息差
大型银行房贷占比较高，若下调存量房贷利率，需要考虑到银行的盈利压力。因为利率一旦下调了，银行收益将直接减少，压缩利润空间。因此，除非有政策引导，不然银行一般不会主动下调存量房贷利率。
总结：下调存量房贷利率并非银行单方面可以决定的，主要依赖于监管政策的指导和支持。在存量房贷已产生利息收入的情况下，下调利率会影响到银行的净息差。届时银行就需要通过优化资产配置，提高其他业务的盈利能力或者减少相关业务的成本，以此来弥补损失的部分利润收入。
建议：自2024年5月17日取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点之后，在没有关于存量房贷利率调整的政策出台之前，存量房贷客户只能选择耐心等待。
商业贷款到重定价日(贷款发放日或者1月1日)才会重新调整利率，而公积金贷款则需要到次年的1月1日起才会开始执行新利率。当然，有闲置资金充足的话，可以申请提前部分还贷，从而减少一定的利息支出。
存量房贷有等额本息、等额本金两种还款方式，计算节省的贷款利息的原理有所不同，算出来的结果有所区别。
一、等额本息
等额本息指每月还款金额相同，只有本金、利息比例不同，因此计算原理是，先分别算出两种利率下的每月还款额，再将其相减得出月利息差，再和贷款期限相乘就得出总利息差。
涉及的计算公式如下：
每月还款额=[贷款金额×月利率×(1+月利率)^还款期限]÷[(1+月利率)^还款期限-1]
总利息=每月还款额度×还款期数，其中还款期限=贷款期限×12
二、等额本金
等额本金指每月还款本金保持不变，但利息逐月递减，因此计算原理是分别算出不同利率下的总利息支出，再将两个利息进行对比，就可以算出总利息差。
涉及的计算公式如下：
每月还款本金=贷款金额÷还款期数
每月还款利息=剩余贷款金额×月利率
总利息=第1期利息+第2期利息+第3期利息+......最后1期利息
三、举例计算
假设贷款期限为20年，贷款本金是50万，下调前的贷款利率为5.38%，下调后的利率是4.2%，则等额本息、等额本金两种还款方式下节省的钱如下：
1、等额本息
将数值分别代入公式，算出5.38%利率月还款额是3405.64元，4.2%利率月还款额是3082.85元，每月利息差额是322.79元，总利息差额是77469.6元。
2、等额本息
将数值分别代入公式，算出5.38%利率总利息是270120.83元，4.2%利率总利息是210875元，两个利息的差额是59245.83元。
分享到：
