1、征信不良
不通过的概率：90%左右。
房贷对于征信的要求是很严格的，具体的要求有：征信中不能有不良信用记录，网贷记录不能太多，查询记录不能太多等。
只要银行认为你征信不良，那么房贷不通过的概率在90%左右，相信大家经常会听到某某征信差申请房贷直接被拒的消息。
至于还有10%通过的概率，那是用户其他的资质条件极其优秀，银行放宽对用户征信的要求，这样才有机会通过房贷审批。
解决方法：
(1)征信中有不良信用记录，需要先还清逾期的欠款，之后让放款机构开具非恶意逾期证明。
(2)查询记录较多，需要在近6个月的时间减少办理信贷业务。
(3)网贷记录太多，可以优先偿还部分网贷或者直接提前结清全部网贷。
2、收入不足
不通过的概率：50%左右。
房贷会要求申请人提供银行流水，银行流水的要求是：近半年内稳定、连续的银行流水，且收入金额必须不低于房贷月供金额的2倍。
用户的收入不足，但是其他资质条件表现不错，那么银行可能会要求用户提供额外的财力证明，或者增加一位共同贷款人。这样一来，审批通过率就到了50%左右。
或者用户的收入水平相差太多了，其他的资质条件也没有出彩的地方，估计你拿不出额外的财力证明、找到共同借款人等，那么就会直接拒贷。
解决方法：
(1)未婚月收入不足，那么需要想办法提供其他的财力证明。
(2)已婚月收入不足，可以让配偶当共同借款人，或者干脆让配偶当主贷人申请房贷。
3、资料有问题
不通过的概率：100%。
房贷需要提供的贷款材料很多，如果提供的材料不真实，存在弄虚作假的情况。或者干脆就少了几份必要的材料，这种情况处于初审都过不了的。
房贷分为初审、终审，通过了初审才可以进行终审。初审一般就是对用户提交的资料进行初步审核，看看用户是否有申请房贷的资格。
提交的贷款资料有问题，那么在初审阶段就会刷下来。
解决方法：事先咨询银行需要准备哪些材料，需要自己填写的材料尽量如实填写。
4、负债率过高
不通过的概率：60%左右。
房贷本身已经属于大额负债了，大部分银行都会要求在申请房贷之前，用户的个人负债率不能超过50%，甚至有个别银行要去比较严格，直接会要求借款人名下不得有任何未结清的贷款。
银行会根据你的综合信用资质情况，来决定是否给你机会。给你机会，那么就会告诉你提前结清贷款、降低负债后再来提交房贷申请。不给机会，直接会说你的负债率太高了，属于高危客户，直接拒贷。这个给不给机会，由银行说了算，但是用户可以积极去争取。
解决方法：提前结清名下的贷款、信用卡就可以有效降低负债，对于长期不用的信用卡，最好是直接注销掉。
总结：房贷审批不通过的常见原因有征信不良、收入不足、资料有问题、负债率过高，四种原因对应的不通过概率分别是90%左右、50%左右、100%、60%左右。不过，这些问题都是有办法解决的，用户解决掉上述问题后，可以重新提交房贷申请。
房贷不通过的情况下，首付是可以退的。这一规定主要基于以下几种情况：
1、开发商原因：如果是因为开发商销售未具备销售条件的房屋(如未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房)，导致银行不批贷款，购房者可以要求开发商退还首付及定金，并要求支付相应的利息损失。
2、购房者原因：如果是因为购房者提供的资料不真实或信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应承担违约责任，此时首付可能无法全额退还，具体退款金额需根据双方合同约定执行。
3、非买卖双方原因：若政府的政策或银行规定发生变化导致贷款不能实现，购房者应与开发商协商。如果协商不成且合同上没有约定，购房者可以起诉并举证自己没有过错且确实无力购房，要求开发商返还首付及定金。
4、特殊情况：在某些情况下，如银行流水不足或征信问题导致贷款被拒，购房者可能无法全额退还首付，但可以通过与开发商协商尽量减少损失。
综上所述，首付能否退还主要取决于贷款未通过的原因。如果是开发商或非买卖双方的原因，首付通常可以退还;若是购房者自身原因，则可能需要根据合同约定承担违约责任。
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